Prejuízo para os Condôminos

Caros Vizinhos.
Vejam o teor abaixo, a qual trata-se de uma sentença que pela inércia do Condomínio em ingressar com ação houve o reconhecimento da prescrição do direito de receber condomínio atrasado e não pago.
Quem vai arcar com o prejuízo? Os Condôminos como sempre.

0015902-21.2011.4.03.6100

Autos com (Conclusão) ao Juiz em 11/04/2012 p/ Sentença

*** Sentença/Despacho/Decisão/Ato Ordinátorio

Tipo : B - Com mérito/Sentença homologatória/repetitiva Livro : 3 Reg.: 182/2012 Folha(s) : 101

SENTENÇA PROFERIDA EM AUDIÊNCIA: "Vistos, etc.I - retório Trata-se de demanda de cobrança, sob o rito sumário, ajuizada por CONDOMÍNIO CONJUNTO RESIDENCIAL ARAGUAIA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando prestação jurisdicional que condene ao pagamento dos valores devidos a título de despesas condominiais, no período de agosto de 2.001 a agosto de 2.011, acrescidos das parcelas vincendas e encargos, relativas ao imóvel constituído pelo apartamento nº 51, localizado no 5º andar do Edifício Nhambiquaras, Bloco V, do aludido condomínio, situado na Rua Vicente Pereira de Assunção, esquina com a Rua Fernando de Trejo, Santo Amaro, Município de São Paulo (matrícula 204.751 - 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP). O autor alegou, em suma, que a ré é proprietária do referido imóvel, estando em situação de inadimplência no que tange às cotas condominiais e encargos nos referidos períodos. A petição inicial foi instruída com documentos (fls. 05/30).Inicialmente, foi afastada a prevenção dos Juízos Federais apontados no termo de prevenção de fls. 32/33, bem como determinado o recolhimento de custas processuais devidas pelo autor.Citada, a CEF apresentou sua contestação antes da realização de audiência de conciliação, argüindo, preliminarmente, a necessidade de conversão do rito sumário em ordinário, a sua ilegitimidade passiva e a inépcia da petição inicial, por ausência de documentos indispensáveis à propositura da ação. No mérito, requereu a improcedência total dos pedidos ou, subsidiariamente, o reconhecimento da prescrição quinquenal das parcelas ou, alternativamente, a prescrição relativa às parcelas anteriores a fevereiro de 2002. Requereu ainda que eventual condenação da CEF determine correção monetária dos valores somente a partir da propositura da ação, bem como a não incidência de multa e juros moratórios (fls. 45/49). Em audiência de tentativa de conciliação, restou prejudicada a transação, diante da ausência da parte ré e de seu advogado. O autor se pronunciou sobre as preliminares argüidas em audiência.II - FundamentaçãoQuanto à preliminar suscitada acerca da conversão do rito sumário em ordinário Deixo de reanalisar a preliminar suscitada pela ré acerca da necessidade da conversão do rito procedimental, eis que indigitada questão já foi apreciada por decisão exarada nos autos (fl. 52), motivo pelo qual incide a previsão do artigo 471 do Código de Processo Civil. Quanto à preliminar de ausência de documento indispensável à propositura da demanda Rejeito a preliminar de falta de documentos essenciais à propositura da demanda, uma vez que estes foram acostados à petição inicial. Considerando que a obrigação pelo pagamento das despesas condominiais decorre de lei, incumbe à ré, como proprietária do imóvel, diligenciar sobre a existência de dívidas perante o condomínio, mormente porque tem a prerrogativa de participar da assembléia geral (artigo 1.335, inciso II, do Código Civil) e obter, a qualquer tempo, a respectiva ata, conforme já mencionado. Portanto, não me convence a alegação de que a ausência de documento que a própria parte pode ter livre e fácil acesso impede o exercício de seu direito de defesa. Quanto à preliminar de ilegitimidade passiva Outrossim, repudio a preliminar de ilegitimidade passiva argüida pela ré, porquanto esta consta como atual proprietária do imóvel integrante do condomínio autor, conforme demonstrado pela respectiva certidão imobiliária (fls. 22/24), razão pela qual exsurge, em tese, a sua responsabilidade em relação às despesas condominiais inadimplidas, nos termos do artigo 12 da Lei federal nº 4.591/64 e do artigo 1.336, inciso I, do Código Civil (Lei federal n.º 10.406/2002).Quanto à preliminar de prescrição Contudo, acolho em parte a preliminar de prescrição suscitada em contestação.De fato, aplica-se o prazo decenal estabelecido pelo artigo 205 do Código Civil, por ausência de disposição legal específica em contrário. Assim, considerando que a presente demanda foi ajuizada em 02/09/2011 (fl. 02), estão prescritas as parcelas anteriores a setembro/2.001. Quanto ao mérito Superadas as preliminares, verifico a presença das condições de exercício do direito de ação, bem como dos pressupostos processuais, com a observância das garantias constitucionais do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa (artigo 5º, incisos LIV e LV, da Constituição da República). A questão a ser resolvida no mérito não depende da produção de outras provas, comportando, assim, o julgamento antecipado, nos termos do artigo 330, inciso I, do Código de Processo Civil. Controvertem as partes acerca do pagamento de cotas no rateio de despesas condominiais. Com efeito, o artigo 12 da Lei federal nº 4.591/1964 versa sobre a responsabilidade de cada condômino no rateio das despesas do condomínio: "Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. 1º. Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.(...) 3º. O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses." (grifei) Posteriormente, a obrigação do condômino passou a ser disciplinada pelo novo Código Civil (Lei federal nº 10.406/2002), nos termos dos artigos 1.336, inciso I e 1º, e 1.345, in verbis:"Art. 1.336. São deveres do condômino:I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (redação determinada pela Lei federal nº 10.931, de 02 de agosto de 2004)(...) 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios." (grifei) Cumpre salientar que a obrigação para o custeio das despesas do condomínio se reveste de natureza real e deve ser suportada pelo adquirente do imóvel. Trata-se, portanto, de obrigação denominada "propter rem", ou seja, que se vincula ao imóvel, independentemente de quem seja o seu proprietário. O autor juntou cópia da certidão lavrada pelo 11º Cartório do Registro de Imóveis de São Paulo/SP, referente ao imóvel matriculado sob o n.º 204.751 (fls. 22/24), na qual consta a informação da arrematação pela Caixa Econômica Federal, razão pela qual é clara a sua qualidade de proprietária. Destarte, se a CEF adquiriu a titularidade do imóvel, deve arcar com sua cota no rateio das despesas condominiais correspondentes, zelando, inclusive, pela verificação de cobranças já pendentes, ante a sub-rogação nas obrigações relativas ao imóvel arrematado. Neste sentido:"CIVIL E PROCESSO CIVIL - AÇÃO DE COBRANÇA - DESPESAS E T AXAS CONDOMINIAIS - ARREMATAÇÃO EXTRAJUDICIAL -RESPONSABILIDADE DA ADQUIRENTE PELAS COTAS CONDOMINIAIS ATRASADAS - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - ART. 12 DA LEI 4591/64 - MORA - VENCIMENTO EM TERMO PREFIXADO1. A taxa de condomínio constitui obrigação propter rem, decorrente da coisa e diretamente vinculada ao direito real de propriedade do imóvel, cujo cumprimento é da responsabilidade do titular, independente de ter origem anterior à transmissão do domínio.2. Desnecessária a interpelação do devedor para a constituição em mora nas obrigações cujo vencimento se dá em termo prefixado. Aplicação da regra dies interpellat pro homine. Ocorrendo o inadimplemento da obrigação, exigíveis os juros e a multa a partir do vencimento de cada prestação.3. Apelação improvida." (grifei)(TRF da 3ª Região - 1ª Turma - AC 835942/SP - Relatora Des. Federal Vesna Kolmar - j. em 25/10/2005 - in DJU de 29/11/2005, pág. 204) "DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE COTAS NÃO PAGAS. MULTA. SENTENÇA MANTIDA.1. As cotas de condomínio constituem obrigações de caráter propter rem, que acompanham o bem. A Lei nº 7.182/84 não altera a natureza da obrigação.2. A responsabilidade pelo cumprimento da obrigação em atraso cabe, em princípio, ao adquirente do imóvel, no caso à apelante, mesmo que o débito seja anterior à aquisição.3. Vencido o relator no que se refere ao tratamento dado à multa, pois a hipótese não se cuida de relação consumerista." (grafei)(TRF da 4ª Região - 4ª Turma - AC 200370000046015/PR - Relator Des. Federal Edgard Antônio Lippmann Júnior - j. 18/02/2004 - in DJU de 20/04/2004, pág. 301) Ainda que o imóvel seja indevidamente ocupado por terceiro, não há qualquer interferência na relação jurídica existente entre a Caixa Econômica Federal e o autor. Se a ré vem experimentando gravame pela ocupação do imóvel por outrem, deve buscar proteção em face deste terceiro na via processual adequada, sem, contudo, deixar de honrar suas obrigações de titular de unidade em condomínio edilício. Ademais, compelir o condomínio autor a aguardar a solução da desocupação do imóvel por terceiro somente deslocaria o gravame, eximindo indevidamente a ré do cumprimento de obrigação que lhe é imputada em nome próprio. Seguindo esta diretriz já decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça, conforme se infere do seguinte aresto: DE DA ADQUIRENTE, PERANTE O CONDOMÍNIO, PELO PAGAMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS ATRASADAS DEIXADAS PELO MUTUÁRIO. LEI N. 4.591/64, ART. 4º, ÚNICO, NA REDAÇÃO DADA PELA LEI N. 7.182/84. EXEGESE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM.I. O art. 4º, parágrafo único, da Lei n. 4.591/64, na redação dada pela Lei n. 7.182/84, constitui norma de proteção do condomínio, de sorte que se, porventura, a alienação ou transferência da unidade autônoma se faz sem a prévia comprovação da quitação da dívida, evidenciando má-fé do transmitente, e negligência ou consciente concordância do adquirente, responde este último pelo débito, como novo titular do imóvel, ressalvado o seu direito de regresso contra o alienante.II. Obrigação "propter rem", que acompanha o imóvel. Precedentes do STJ.III. Recurso especial não conhecido." (grifei) (STJ - 4ª Turma - RESP nº 547638/RS - Relator Min. Aldir Passarinho Junior - in DJ de 25/10/2004, pág. 351) E o Tribunal Regional Federal da 3ª Região adotou a mesma exegese, in verbis: "CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. IMÓVEL ARREMATADO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAS EM ATRASO. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO.- Preliminares rejeitadas. A responsabilidade da CEF, uma vez proprietária do imóvel, independe de sua imissão na posse, razão pela qual o depoimento pessoal requerido não se mostra hábil ao deslinde da ação. A CEF é parte legítima em ação que objetiva a cobrança de despesas de condomínio de imóvel por ela arrematado. Estabelece-se a legitimidade passiva para o devedor ou aquele sub-rogado na obrigação. Ou as taxas foram constituídas antes ou depois da arrematação. Na primeira hipótese, devedor seria o proprietário e a CEF em relação a elas se qualificaria como sub-rogada. Na segunda situação, a empresa pública já responde como proprietária e assume a condição de devedora. De outro lado, inexiste nos autos qualquer elemento com o condão de refutar o valor probatório da documentação apresentada. O pretendente ofertou toda a documentação de que dispunha, suficiente para demonstrar o alegado.- O pagamento das despesas condominiais é obrigação vinculada ao proprietário do bem, nesta condição, e que se transfere plenamente com a alteração da titularidade, independentemente da anuência ou ciência do sucessor.- A CEF deve responder pela dívida resultante dos encargos de condomínio relativos à unidade que adquiriu, independentemente de terem sido originados em período anterior à arrematação do bem, momento a partir do qual passa a figurar como proprietária.- A falta de imissão na posse do imóvel adquirido não obsta a cobrança das cotas devidas, porquanto, perante o condomínio, o proprietário figura como responsável pelo pagamento.- O artigo 1.336, 1º, do NCC, vigente desde 11.03.2003, e o artigo 12, 3º, da Lei n.º 4.591/64, aplicável aos períodos anteriores, determinam a incidência de juros e multa ao condômino em débito, portanto exigíveis a partir do vencimento de cada prestação e, por ser uma obrigação propter rem, sua transferência se opera no tocante aos consectários da mora debendi. - O artigo 1.062 do Código Civil de 1916 estipulava a taxa de juros em 6% ao ano como remédio às situações em que não houvesse outra taxa convencionada. Tal dispositivo não afasta a aplicação do percentual estabelecido na lei de condomínios (juro moratório de 1% ao mês, conforme artigo 12, 3º, da Lei n.º 4.591/64) atualmente substituído pelo artigo 1.336, 1º do atual Código Civil, que prevê a possibilidade de se convencionar a respeito.- Preliminares rejeitadas. Apelação não provida." (grifei)(TRF da 3ª Região - 5ª Turma - AC nº 940896/SP - Relator Des. Federal Andre Nabarrete - j. em 29/11//2004 - in DJU de 1º/02/2005, pág. 196) No que tange à aplicação de multa, deve prevalecer o disposto artigo 1.336, 1º, do Código Civil (Lei federal nº 10.406/2002).Ademais, igualmente incidem os juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do vencimento das parcelas devidas, na forma do mesmo dispositivo legal mencionado. Outrossim, tais parcelas em atraso devem ser corrigidas monetariamente, desde os respectivos vencimentos, visto que se trata de mera recomposição do poder aquisitivo da moeda. Tendo em vista que se trata de obrigação em prestações periódicas, procede também o pedido de condenação ao pagamento das vencidas no curso da presente demanda, nos termos do artigo 290 do Código de Processo Civil. Friso que esta última norma mencionada prescreve que as prestações periódicas sejam consideradas como inclusas no pedido, independentemente de postulação expressa da parte autora, sendo que as vencidas no curso da demanda poderão ser executadas, enquanto perdurar a obrigação. De fato, a norma não delimita a sua aplicação no tempo. Mas, a meu ver, não pode ser indefinida, a ponto de autorizar a cobrança de qualquer prestação periódica posterior à condenação, perpetuando o conflito entre as partes. Destarte, acolho a preleção de Cassio Scarpinella Bueno:"O art. 290 deve ser interpretado no sentido de que as prestações periódicas que se consideram parte integrante do pedido independentemente de declaração expressa do autor são as que se vencem ao longo do procedimento em primeiro grau de jurisdição, isto é, até o proferimento da sentença, e também as que se vencerem depois dela, enquanto aguarda-se julgamento de eventual recurso de apelação interposto pela parte sucumbente." (grafei) (in "Código de Processo Civil Interpretado", coordenação de Antonio Carlos Marcato, 3ª edição, Ed. Atlas, pág. 951) Portanto, a norma do artigo 290 do CPC incide até o trânsito em julgado. As prestações que eventualmente não forem adimplidas após este marco deverão ser postuladas em nova demanda. III - DispositivoAnte o exposto, decreto a EXTINÇÃO DO PROCESSO, com resolução do mérito, nos termos do artigo 269, inciso IV, do Código de Processo Civil, declarando a prescrição da pretensão do autor ao recebimento das despesas condominiais vencidas em 08/08/2001.Subsidiariamente, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, para condenar a ré ao pagamento em prol do autor das despesas condominiais em atraso, no período de 08/09/2001 a 08/08/2011, bem como as que se vencerem desde o ajuizamento da presente demanda até a data do trânsito em julgado, relativamente ao imóvel constituído pelo apartamento n.º 51, localizado no 5º andar do Edifício Nhambiquaras, Bloco V, do Condomínio Conjunto Residencial Araguaia, situado à Rua Vicente Pereira de Assunção, esquina com a Rua Fernando de Trejo, Santo Amaro, Município de São Paulo (matrícula 204.751 - 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP). As despesas acima deverão ser corrigidas monetariamente a partir de cada vencimento, de acordo com os índices da Justiça Federal (Resolução nº 134, de 21/12/2010, do Conselho da Justiça Federal; e Provimento nº 64, de 28/04/2005, da Corregedoria-Geral da Justiça Federal da 3ª Região), com o acréscimo da multa moratória de 2% (dois por cento) e dos juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês. Por conseguinte, declaro a resolução do mérito, nos termos do artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a ré também ao reembolso das custas processuais e honorários de advogado em favor do autor, que arbitro em 10% (dez) por cento sobre o valor da condenação, cujo montante deverá ser corrigido monetariamente desde o ajuizamento da presente demanda (artigo 1º, 2º, da Lei federal nº 6.899/1981). Publicada em audiência, sai a parte autora intimada. Promova-se a intimação da CEF pelo Diário Oficial Eletrônico da 3ª Região. Registre-se."